Cómo comprar una propiedad en Francia siendo extranjero

Publicado por la firma Winter – Dávila & Associés.
París, 07 de febrero de 2022.

Autor: David Winter

Abogado en Francia y en España, licenciado en Derecho por la Universidad La Sorbona de París (Francia). Es miembro del Colegio de abogados de París desde el 2012 y del Ilustre Colegio de abogados de Madrid desde el 2018. Cuenta con la distinción de ser socio fundador del Cabinet Montmartre, despacho de abogados de París, como también de Winter – Dávila & Associés, firma internacional compuesta por abogados.

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Si está interesado en comprar una propiedad en Francia siendo extranjero, lo invitamos a leer la presente publicación, que ha sido redactada por abogados en Francia que hablan español, integrantes de la firma Winter – Dávila & Associés.

En ese mismo orden de ideas, cabe señalar que esta publicación ha sido efectuada en base a las preguntas más comunes que tienen las personas o empresas que desean comprar propiedades en Francia.

Ahora bien, para comenzar debemos dejar en claro que en Francia no existe ninguna restricción para que un extranjero compre una propiedad, como por ejemplo un departamento. En otras palabras, no es necesario ser residente francés para poder comprar un inmueble, puesto que lo único que solicita la Ley es contar documento de identidad válido, como un pasaporte y una cuenta bancaria en cualquier banco francés.

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Dicho esto, es necesario saber que antes de realizar cualquier inversión en bienes raíces en Francia, un extranjero debe conocer las condiciones mínimas para efectuar dicha operación.

En tal sentido, a continuación, vamos a resumir los 4 aspectos necesarios a tomar en cuenta para poder comprar una propiedad en Francia siendo extranjero:

1- El comprador extranjero no residente

Lo primero que se debe hacer es estudiar la nacionalidad del comprador, su país de residencia, su situación personal (si ha vivido en Francia, por ejemplo), así como su régimen matrimonial, si está casado o no.

Es importante este primer aspecto debido a que en el sector inmobiliario rige la ley de ubicación de la propiedad y en consecuencia se aplica el derecho francés tanto para la titularidad de la propiedad, como también para una eventual reventa o los impuestos que deberán pagarse.

No obstante, en caso fallezca el comprador extranjero en Francia, no se tomará en cuenta la ley de ubicación de la propiedad, puesto que se aplicará la ley del país de residencia del comprador, en mérito al Reglamento Europeo del 04 de julio del año 2012, vigente desde el 17 de agosto de 2015.

Asimismo, es posible que el comprador extranjero constituya una empresa para poder comprar la propiedad en Francia, lo que, dependiendo del estatuto elegido, determinará el régimen jurídico y fiscal aplicable.

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En ese mismo orden de ideas, es posible que empresas extranjeras compren propiedades en Francia, lo cual no cambiará mucho los aspectos generales de la compra de una propiedad.

Vista del octavo distrito de París con la Iglesia de la Madeleine (L’église de la Madeleine) sobresaliendo. Foto: pixabay.com

2- La compra de una propiedad por un extranjero no residente

Como es de suponerse, comprar una propiedad en Francia significa realizar grandes transferencias de fondos, las mismas que estarán sujetas a verificación de terceros, principalmente bancos y entidades créditos. Asimismo, los notarios franceses están obligados por Ley a verificar la fuente, o si se quiere el origen de los fondos, para comprobar que la compra no sea una operación de lavado de dinero, por lo que incluso están obligados a declarar si tienen una duda seria en cuanto al origen del dinero (TRACFIN).

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En lo que refiere a los aranceles notariales, estos se encuentran reglamentados por el gobierno francés y siempre van a depender del nivel de impuestos que tenga la propiedad que se desea adquirir. Sin embargo, es preciso resaltar que estos aranceles no pueden superar al 10% del valor del inmueble.

Por último, al tratarse de compras significativas, los profesionales bilingües, tales como los abogados, deben garantizar la seguridad de las operaciones, más aún teniendo en cuenta que normalmente todo se desarrollará en idioma francés.

3- La fiscalidad aplicable a la propiedad

El régimen fiscal aplicable a bienes adquiridos en Francia debe también ser explicado al comprador extranjero no residente, es decir el costo, los diversos impuestos y tasas, así como los impuestos que se deberán pagar, lo que dependerá del uso que se le dé al bien inmueble, puesto que no tendrá el mismo trato fiscal una propiedad que sirva como residencia principal y una que tenga como fin principal el alquiler a terceros.

Asimismo, tomando en cuenta las elecciones que se harán en el momento de la compra, dependerá los impuestos que se aplicarán durante la posesión de la propiedad o su posterior reventa. En este punto nuevamente debemos recalcar que existen regímenes muy diferentes, que van desde la exoneración hasta la imposición de fuertes tributos.

Ahora bien, los tributos más comunes son el impuesto de timbre que dependerá de la antigüedad de la propiedad, el TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) que vendría a ser el IVA en España y luego taxe d’habitation (Impuesto de vivienda) mientras sea propietario. No obstante, en Francia normalmente los precios de las propiedades incluyen todos los impuestos, por lo antes de comprar cualquier inmueble, es recomendable saber si el precio incluye todos los tributos.

4- La redacción de los contratos para la compra de una propiedad en Francia

Por último, es importante que la redacción del contrato sea realizada por profesionales bilingües, toda vez que como es de suponerse, todos los documentos estarán en el idioma francés. Asimismo, en esta esta se pueden destacar claramente dos fases: (i) una primera en la cual cada parte declara su interés en vender/comprar la propiedad y (ii) la segunda fase en la cual se formaliza la compra, ante Notario.

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En tal sentido, para las personas o empresas que sean parte del mundo hispanohablante, es imprescindible estar acompañado por abogados en Francia que hablen español y que conozcan el derecho inmobiliario francés, para que pueda asesorarlo en todos los aspectos de la comprar, como también y evidentemente, en la redacción de los contratos.

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AVISO LEGAL: Este artículo ha sido preparado sólo con fines informativos. No es un sustituto de asesoramiento legal dirigido a circunstancias particulares. No debe tomar o abstenerse de tomar cualquier acción legal basada en la información contenida sin primero buscar asesoramiento profesional, individualizado basado en sus propias circunstancias. La contratación de un abogado es una decisión importante que no debe basarse solamente en anuncios.