Autor: David Winter
Abogado

Publicado por la firma Winter – Dávila & Associés.
París, 07 de febrero de 2022 (Última actualización 13/10/2025)

Si está interesado en comprar una propiedad en Francia siendo extranjero, lo invitamos a leer la presente publicación, que ha sido redactada por abogados en Francia que hablan español, integrantes de la firma Winter – Dávila & Associés.

En ese mismo orden de ideas, cabe señalar que esta publicación ha sido efectuada en base a las preguntas más comunes que tienen las personas o empresas que desean comprar propiedades en Francia.

Ahora bien, para comenzar debemos dejar en claro que en Francia no existen restricciones legales para que un extranjero compre un inmueble. Solo se necesita un documento de identidad válido (pasaporte o DNI) y cumplir los controles bancarios y legales aplicables. A continuación te explicamos los pasos, costes, riesgos y recomendaciones — y si tu caso tiene particularidades, podemos analizarlo juntos sin compromiso.

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Dicho esto, es necesario saber que antes de realizar cualquier inversión en bienes raíces en Francia, un extranjero debe conocer las condiciones mínimas para efectuar dicha operación.

En tal sentido, a continuación, vamos a resumir los 4 aspectos necesarios a tomar en cuenta para poder comprar una propiedad en Francia siendo extranjero:

1- El comprador extranjero

Lo primero que se debe hacer es estudiar la nacionalidad del comprador, su país de residencia, su situación personal (si ha vivido en Francia, por ejemplo), así como su régimen matrimonial, si está casado o no.

Es importante este primer aspecto debido a que en el sector inmobiliario rige la ley de ubicación de la propiedad y en consecuencia se aplica el derecho francés tanto para la titularidad de la propiedad, como también para una eventual reventa o los impuestos que deberán pagarse.

No obstante, en caso fallezca el comprador extranjero en Francia, no se tomará en cuenta la ley de ubicación de la propiedad, puesto que se aplicará la ley del país de residencia del comprador, en mérito al Reglamento Europeo del 04 de julio del año 2012, vigente desde el 17 de agosto de 2015.

Asimismo, es posible que el comprador extranjero constituya una empresa para poder comprar la propiedad en Francia, lo que, dependiendo del estatuto elegido, determinará el régimen jurídico y fiscal aplicable.

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En ese mismo orden de ideas, es posible que empresas extranjeras compren propiedades en Francia, lo cual no cambiará mucho los aspectos generales de la compra de una propiedad.

Vista del octavo distrito de París con la Iglesia de la Madeleine (L’église de la Madeleine) sobresaliendo. Foto: pixabay.com

2- La compra de una propiedad por un extranjero

Como es de suponerse, comprar una propiedad en Francia significa realizar grandes transferencias de fondos, las mismas que estarán sujetas a verificación de terceros, principalmente bancos y entidades de crédito. Asimismo, los notarios franceses están obligados por Ley a verificar la fuente, o si se quiere el origen de los fondos, para comprobar que la compra no sea una operación de lavado de dinero, por lo que incluso están obligados a declarar si tienen una duda seria en cuanto al origen del dinero (TRACFIN).

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En lo que refiere a los aranceles notariales, estos se encuentran reglamentados por el gobierno francés y siempre van a depender del nivel de impuestos que tenga la propiedad que se desea adquirir. Sin embargo, es preciso resaltar que estos aranceles no pueden superar al 10% del valor del inmueble.

Por último, al tratarse de compras significativas, los profesionales bilingües, tales como los abogados, deben garantizar la seguridad de las operaciones, más aún teniendo en cuenta que normalmente todo se desarrollará en idioma francés.

3- La fiscalidad aplicable a la propiedad

El régimen fiscal aplicable a bienes adquiridos en Francia debe ser explicado al comprador extranjero, es decir los impuestos y las tasas que se deberán pagar. Ello dependerá del uso que se le otorgue al inmueble. Efectivamente, en Francia no tiene el mismo trato fiscal una propiedad que sirve como residencia principal y otra que tenga como fin principal el alquiler a terceros.

Ahora bien, los tributos más comunes son «el impuesto de timbre» que dependerá de la antigüedad de la propiedad, la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) que vendría a ser el IVA en España y finalmente el taxe d’habitation (Impuesto de vivienda) . No obstante, en Francia normalmente los precios de las propiedades incluyen todos los impuestos, por lo que antes de comprar cualquier inmueble, es recomendable confirmar si el precio incluye todos los tributos.

4- Etapas del proceso de compraventa

En lo que se refiere a las etapas clásicas de una compraventa, tenemos:

– Oferta de compra y Precontrato
Se debe formular por escrito al vendedor, la misma que puede ser aceptada o dar inicio a una negociación. En caso se llegue a un acuerdo se firma un precontrato (promesse de vente o compromis de vente) en el que se debe depositar en una cuenta especial, entre el 5% y el 10% del precio pactado e incluir las condiciones suspensivas (casi siempre la obtención del préstamo). Cabe señalar que el comprador dispone de un plazo de retraco de 10 días según Ley.

– Diligencias y verificaciones
En Francia son obligatorios varios diagnósticos técnicos (asbesto, electricidad, gas, etc), seguidamente se debe revisar los estatutos del inmueble si pertenece a una copropiedad y finalmente corrobar el registro de propiedades y las deudas fiscales que puedan existir.

– Firma de la escritura pública ante Notario
El notario realizará una lectura completa del contrato para comprobar que ambas partes entienden lo que están firmando. Seguidamente, se debe pagar el precio restante y los gastos acordados, con lo cual se culmina la transmisión de la propiedad y se hace entrega de las llaves.

Los trámites de inscripción ante el Registro de Propiedad correspondiente los realiza el notario. Cabe resaltar que que todas las firmas puedes realizarse a distancia.

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Comprar un inmueble en Francia es un proceso accesible para los extranjeros, pero exige una comprensión clara de las etapas legales, fiscales y patrimoniales.
Una revisión previa por profesionales evita errores que pueden tener consecuencias financieras o jurídicas a largo plazo.

En este sentido, para las personas o empresas pertenecientes al ámbito hispanohablante, resulta esencial contar con abogados en Francia que hablen español y que, además, posean un sólido conocimiento del derecho inmobiliario francés.

Si desea asesoría legal para comprar una propiedad en Francia, le ofrecemos una consulta virtual con abogados. Si tiene cualquier otra inquietud ¡No dude en contactarnos(correo electrónico: contact@wdassocies.com)

AVISO LEGAL: Este artículo ha sido preparado sólo con fines informativos. No es un sustituto de asesoramiento legal dirigido a circunstancias particulares. No debe tomar o abstenerse de tomar cualquier acción legal basada en la información contenida sin primero buscar asesoramiento profesional, individualizado basado en sus propias circunstancias. La contratación de un abogado es una decisión importante que no debe basarse solamente en anuncios.