Autor: David Winter
Abogado
Publicado por la firma Winter – Dávila & Associés.
París, 07 de febrero de 2022 (Última actualización 11/11/2024)
Si está interesado en comprar una propiedad en Francia siendo extranjero, lo invitamos a leer la presente publicación, que ha sido redactada por abogados en Francia que hablan español, integrantes de la firma Winter – Dávila & Associés.
En ese mismo orden de ideas, cabe señalar que esta publicación ha sido efectuada en base a las preguntas más comunes que tienen las personas o empresas que desean comprar propiedades en Francia.
Ahora bien, para comenzar debemos dejar en claro que en Francia no existe ninguna restricción para que un extranjero compre una propiedad, como por ejemplo un departamento. En otras palabras, no es necesario ser residente francés para poder comprar un inmueble, puesto que lo único que solicita la Ley es contar documento de identidad válido, como un pasaporte y una cuenta bancaria en cualquier banco francés.
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Dicho esto, es necesario saber que antes de realizar cualquier inversión en bienes raíces en Francia, un extranjero debe conocer las condiciones mínimas para efectuar dicha operación.
En tal sentido, a continuación, vamos a resumir los 4 aspectos necesarios a tomar en cuenta para poder comprar una propiedad en Francia siendo extranjero:
1- El comprador extranjero no residente
Lo primero que se debe hacer es estudiar la nacionalidad del comprador, su país de residencia, su situación personal (si ha vivido en Francia, por ejemplo), así como su régimen matrimonial, si está casado o no.
Es importante este primer aspecto debido a que en el sector inmobiliario rige la ley de ubicación de la propiedad y en consecuencia se aplica el derecho francés tanto para la titularidad de la propiedad, como también para una eventual reventa o los impuestos que deberán pagarse.
No obstante, en caso fallezca el comprador extranjero en Francia, no se tomará en cuenta la ley de ubicación de la propiedad, puesto que se aplicará la ley del país de residencia del comprador, en mérito al Reglamento Europeo del 04 de julio del año 2012, vigente desde el 17 de agosto de 2015.
Asimismo, es posible que el comprador extranjero constituya una empresa para poder comprar la propiedad en Francia, lo que, dependiendo del estatuto elegido, determinará el régimen jurídico y fiscal aplicable.
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En ese mismo orden de ideas, es posible que empresas extranjeras compren propiedades en Francia, lo cual no cambiará mucho los aspectos generales de la compra de una propiedad.

Vista del octavo distrito de París con la Iglesia de la Madeleine (L’église de la Madeleine) sobresaliendo. Foto: pixabay.com
2- La compra de una propiedad por un extranjero no residente
Como es de suponerse, comprar una propiedad en Francia significa realizar grandes transferencias de fondos, las mismas que estarán sujetas a verificación de terceros, principalmente bancos y entidades créditos. Asimismo, los notarios franceses están obligados por Ley a verificar la fuente, o si se quiere el origen de los fondos, para comprobar que la compra no sea una operación de lavado de dinero, por lo que incluso están obligados a declarar si tienen una duda seria en cuanto al origen del dinero (TRACFIN).
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En lo que refiere a los aranceles notariales, estos se encuentran reglamentados por el gobierno francés y siempre van a depender del nivel de impuestos que tenga la propiedad que se desea adquirir. Sin embargo, es preciso resaltar que estos aranceles no pueden superar al 10% del valor del inmueble.
Por último, al tratarse de compras significativas, los profesionales bilingües, tales como los abogados, deben garantizar la seguridad de las operaciones, más aún teniendo en cuenta que normalmente todo se desarrollará en idioma francés.
3- La fiscalidad aplicable a la propiedad
El régimen fiscal aplicable a bienes adquiridos en Francia debe también ser explicado al comprador extranjero no residente, es decir el costo, los diversos impuestos y tasas, así como los impuestos que se deberán pagar, lo que dependerá del uso que se le dé al bien inmueble, puesto que no tendrá el mismo trato fiscal una propiedad que sirva como residencia principal y una que tenga como fin principal el alquiler a terceros.
Asimismo, tomando en cuenta las elecciones que se harán en el momento de la compra, dependerá los impuestos que se aplicarán durante la posesión de la propiedad o su posterior reventa. En este punto nuevamente debemos recalcar que existen regímenes muy diferentes, que van desde la exoneración hasta la imposición de fuertes tributos.
Ahora bien, los tributos más comunes son el impuesto de timbre que dependerá de la antigüedad de la propiedad, el TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) que vendría a ser el IVA en España y luego taxe d’habitation (Impuesto de vivienda) mientras sea propietario. No obstante, en Francia normalmente los precios de las propiedades incluyen todos los impuestos, por lo antes de comprar cualquier inmueble, es recomendable saber si el precio incluye todos los tributos.
4- La redacción de los contratos para la compra de una propiedad en Francia
Por último, es importante que la redacción del contrato sea realizada por profesionales bilingües, toda vez que como es de suponerse, todos los documentos estarán en el idioma francés. Asimismo, en esta esta se pueden destacar claramente dos fases: (i) una primera en la cual cada parte declara su interés en vender/comprar la propiedad y (ii) la segunda fase en la cual se formaliza la compra, ante Notario.
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En tal sentido, para las personas o empresas que sean parte del mundo hispanohablante, es imprescindible estar acompañado por abogados en Francia que hablen español y que conozcan el derecho inmobiliario francés, para que pueda asesorarlo en todos los aspectos de la comprar, como también y evidentemente, en la redacción de los contratos.
Si desea asesoría legal para iniciar su proyecto en Francia, le ofrecemos una consulta virtual con abogados. Si tiene cualquier otra inquietud ¡No dude en contactarnos! (correo electrónico: contact@wdassocies.com)
AVISO LEGAL: Este artículo ha sido preparado sólo con fines informativos. No es un sustituto de asesoramiento legal dirigido a circunstancias particulares. No debe tomar o abstenerse de tomar cualquier acción legal basada en la información contenida sin primero buscar asesoramiento profesional, individualizado basado en sus propias circunstancias. La contratación de un abogado es una decisión importante que no debe basarse solamente en anuncios.
Hola! Me mudaré con mi pareja a Francia bajo la visa passport talent, quisiera saber qué tan posible es para nosotros comprar una casa, si debemos cumplir requisitos específicos al ser extranjeros (chilenos)
Estimada Tamara:
No existe ninguna restricción para que usted y su pareja puedan comprar una propiedad en Francia siendo extranjeros. En caso necesite asesoría para realizar la compra, no dude en escribirnos a contact@wdassocies.com
Soy español y estoy interesado en comprar una propiedad en Francia, como inversión, para destinarla al alquiler. ¿me podrían decir qué requisitos necesito?
Estimado Sr. Luis:
Como ciudadano español (miembro de la UE) puede comprar una propiedad en Francia sin ninguna restricción. En ese sentido, no es necesaria una residencia ni número fiscal previo, puesto que la compra se realiza ante notario.
Si luego planea alquilarla, deberá declarar y tributar en Francia por los ingresos del inmueble. Cabe resaltar que, también deberá declarar estos ingresos en España, lo que le permitirá deducir impuestos ya pagados en Francia.
Si desea que lo asesoremos con la compra de una propiedad en Francia, no duce en escribirnos a contact@wdassocies.com
Estoy buscando asesoría, porque estoy interesada en comprar, una propiedad en Francia,
Estimada Sra. Maggie,
Le agradecemos por escribirnos. Le hemos enviado un correo desde contact@wdassocies.com para que se pueda comunicar con nosotros.
es posible tener accesso a credito hipotecario siendo ciudadano estadounidense?
Estimado Sr. José Romero,
Lamentablemente no es posible tener acceso a un crédito hipotecario en Francia si no cuenta con ingresos y/o propiedades en Francia.
Una persona sin carte de séjour podría comprar.
Efectivamente.
Muy bien explicado. Quisiera recibir mas informacion, vivo en Argentina pero soy ciudadano Italiano y quisiera comprar un pequeño piso en Paris, necesitaria acceder a credito hipotecario tambien. Tengo la cuenta bancaria en euros en España
Muchas gracias! Nos complace que le haya gustado nuestro artículo.
¿Le parece si nos envía un correo electrónico con sus datos para poder contactarlo? Nuestro correo es: contact@wdassocies.com
hola, soy Mexicano y me interesa comprar una vivienda en Rennes, Francia con la intensión de apoyar a estudiantes en su estancia en Rennes, me podrina aconsejar?
Gracias, quedo a sus ordenes.
Hola, buena información. Es posible que un no residente con ingresos estables, compre junto a un residente en Francia sin ingresos?
Gracias
Estimado Sr. Saavedra, si es posible realizar lo que indica. Si desea más información no dude en enviarnos un correo electrónico a contat@wdassocies.com
HOLA! Estoy interesado en comprar una vivienda en Francia, y quería saber que posibilidades hay para acceder a crédito hipotecario siendo extranjero, lugar de residencia EEUU. Gracias de ante mano
Estimado Sr. Tino, le hemos enviado un correo para ponernos en contacto con usted.
Muy buen contenido. Me gustaría más información. Me interesan los Multifamily properties. Yo vivo en USA. Estaremos en contacto gracias.
Estimado Rodrigo, nos complace que te haya gustado el contenido. Acabamos de enviarte un correo electrónico para tener un contacto directo.
Interesante artículo! Acabo de enviarles un mail para que me puedan aconsejar.
Muchas gracias por tu comentario Rafaela, acabamos de enviarte un correo para ponernos contacto contigo.